La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento de local comercial con motivo de la crisis sanitaria derivada del covid-19.
El cierre forzoso operado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020 habilita a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de local comercial, así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 2ª), Sentencia núm. 345/2021, de 30 de diciembre.
Dicha cláusula –rebus sic stantibus- de origen jurisprudencial, y que tiene como fin revisar o reajustar el desequilibrio de las prestaciones dimanantes de un contrato, resultaría de aplicación por cuanto que la situación de crisis sanitaria derivada del covid-19 fue un acontecimiento por completo extraordinario, que supuso la paralización económica de multitud de negocios generando un desequilibrio contractual de facto en las relaciones arrendaticias de dichos negocios al no poder hacer siquiera uso del local.
La sentencia, en línea con algunos pronunciamientos recientes de otras Audiencias Provinciales como las de Madrid y Cáceres, va consolidando una visión que entiende equitativo que se reparta el riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales, de modo que se reduzca la renta a la mitad durante los días en que el local estuvo cerrado por imperativo legal.
En efecto, cumplidos los requisitos necesarios para su aplicación, véase que la alteración extraordinaria de las circunstancias en las que se otorgó el contrato – y que generan el desequilibrio aludido – haya sido sobrevenida y radicalmente imprevisibles, la resolución añade además que, si bien habrá que atender a cada caso concreto para la aplicación de la cláusula, no es impedimento para ello que el arrendatario haya negociado previamente con el arrendador, o haya aplicado las medidas incluidas Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se establecían posibles moratorias y reducciones en la cuota arrendaticia.
Asimismo, tampoco supone un obstáculo, según el tribunal, el hecho de que el arrendatario se encontrara en mora al momento de solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus pues si bien es cierto que, con carácter general, la posibilidad de alterar los términos del contrato está vedada a quien se encuentra en mora, en estos supuestos se prescinde de tal requisito, siempre que no se advierta mala fe en su ejercicio.
Llegados a este punto, y teniendo en cuenta que el precio del arrendamiento de los locales donde las distintas empresas llevan a cabo su actividad habitual es, en la mayoría de las ocasiones, uno de los elementos centrales a la hora de configurar la estructura de gastos de un negocio, parece interesante plantearse la viabilidad de este tipo de actuaciones al objeto de reequilibrar las prestaciones- principalmente económicas- del contrato.
Francisco Fuentes Ibarra.
