El contrato de arrendamiento de temporada es uno de los más populares en nuestro país. Satisface una necesidad temporal del inquilino, hace prevalecer los acuerdos entre las partes firmantes y no está sometido a límites máximos o mínimos.
La legislación diferencia los arrendamientos de viviendas (art. 2 de la LAU) de los alquileres por temporadas (art. 3 de la LAU), porque considera que unos y otros deben estar sometidos a grados de protección diferentes.
Los contratos de temporada se rigen, en primer término, por lo que estipulen propietario e inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos únicamente obliga en lo referente a la fianza que fija en dos mensualidades. Las partes son libres de acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga, actualización de cantidades, obras a ejecutar etc. No existe, a diferencia de los arrendamientos de vivienda, una duración máxima o una mínima en este tipo de contratos.
Los aspectos no acordados por las partes en este tipo de contratos de arrendamiento temporal se rigen por lo establecido en la LAU y, supletoriamente, por las normas del Código Civil.
Sin embargo, si se pretende alquilar una casa para domicilio permanente del arrendatario, el mero hecho de poner en el contrato que es alquiler de temporada no va a impedir que se apliquen las normas del alquiler de vivienda. Los contratos son lo que son, con independencia de cómo los llamemos, y hay mucha jurisprudencia que indica que la calificación de un arrendamiento como arrendamiento de temporada no deriva del plazo por el que se celebre, sino de la finalidad de la ocupación, que no puede ser como residencia habitual del arrendatario.
Por tanto, su contrato solo se considerará de temporada si tiene un carácter temporal derivado de la necesidad del arrendatario de residir temporalmente en un lugar, y no es destinado a satisfacer su necesidad permanente de vivienda. Por ello, en este tipo de contratos es fundamental describir el motivo del arrendamiento y su temporalidad, además de la duración del contrato laboral si, por ejemplo, el alquiler se debe a razones de trabajo.
Uno de los aspectos más controvertidos en este tipo de contratos temporales sería su desistimiento anticipado por el arrendatario, tratando de asimilarlo al que la LAU prevé en su artículo 11º para los arrendamientos de vivienda en los que el arrendatario puede desistir de modo anticipado transcurridos los 6 primeros meses de contrato.
Sin embargo, en los casos de los arrendamientos temporales la voluntad del arrendatario de resolver el contrato de modo anticipado tiene difícil solución porque los contratos de temporada son válidos en Derecho Español siempre que exista una causa que justifique esa temporalidad, y por tanto, las partes deben ceñirse al contrato firmado y cumplirlo en su totalidad. Ello supondría para el arrendatario la imposibilidad de desistir del contrato con carácter previo a su finalización.
Únicamente en caso de controversia entre las partes, podría un juez cambiar la calificación del contrato si estima que se ha cometido alguna irregularidad o declarar cláusulas nulas (si lo que se pretende es convertir el arrendamiento de temporada en un arrendamiento de vivienda para beneficiarse de un régimen jurídico distinto). Si lo que se firma es un arrendamiento de temporada con la finalidad de evitar la aplicación del régimen jurídico del arrendamiento de vivienda, es factible defender ante un juez que dicho contrato se suscribió en fraude de ley y la consecuencia es la aplicación de la norma defraudada.
El problema es que cualquier solución pasa por la calificación judicial del contrato. Por lo que en caso de que se quiera desistir por el arrendatario del contrato de arrendamiento temporal con carácter previo a su finalización lo que se debería hacer es intentar pactar con los arrendadores una solución intermedia, en la que su pérdida se limitara a la fianza entregada, por ejemplo, firmando un acuerdo de terminación del arrendamiento para evitar una reclamación judicial.
Fdo. María Alacreu Carbonell
