El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, afirma en su preámbulo que gracias a sus novedades procesales sobre el desahucio por impago de rentas en España “se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social”.
Analicemos su novedad procesal estrella. Dice literalmente el nuevo apartado quinto del artículo 441 de la Ley de Enjuciamiento civil introducido por el real decreto-ley:
“En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.”
En caso de demanda de desahucio por impago de rentas, la reforma da traslado a servicios sociales para que informe sobre si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad social. A priori, parece que debería ser a iniciativa del demandado quien a la vista de sus problemas, decida si se comunica o no su situación a servicios sociales. Pero la norma dice expresamente que de oficio el Juzgado realizará esta comunicación. El cauce resulta confuso pero el destino parece inevitable: en cualquier caso, basta que el demandado mencione que se encuentra en una situación vulnerable para que el Juzgado abra este trámite.
De confirmar servicios sociales la situación de vulnerabilidad, el legislador sí que prescribe expresamente la suspensión del procedimiento y lo acota hasta un máximo de un mes para que se concreten las medidas de protección oportunas. De ser la propietaria una persona jurídica, lo alarga hasta tres meses. En la práctica en España no existe un proceso de desahucio implacable que saque al deudor de una vivienda en unas semanas. Son minoría los Juzgados que tramitan un procedimiento de desahucio en menos de seis meses desde la presentación de la demanda hasta la fecha del lanzamiento. En consecuencia, un deudor de buena fe tiene tiempo de sobra para acudir a servicios sociales y que se les ofrezcan las soluciones disponibles por lo que entendemos que la suspensión no era necesaria.
Pero este mes o tres meses adicionales no es la mayor carga que va a sufrir el arrendador. El artículo no especifica qué efectos tiene la primera comunicación de la existencia del procedimiento de desahucio a servicios sociales. Para cubrirse las espaldas, ya hay tribunales que están aplicando la suspensión desde ese mismo momento. Como la norma no acota temporalmente el tiempo del que dispone este organismo para emitir su informe, estamos de facto ante una suspensión indefinida.
Realmente es mucho más ajustado a derecho que el procedimiento siga su curso al menos hasta que el informe haya sido emitido. Con lo que dura ya de por sí un procedimiento judicial debería haber tiempo para formular la consulta y recibir la respuesta por lo que no hay necesidad que la comunicación tenga efectos suspensivos. Llegado el momento, si el Juzgado aún no hubiera recibido la contestación, siempre podría dejar sin efecto el señalamiento y realizar uno nuevo. La norma menciona expresamente la suspensión para los casos en los que el informe concluye que concurre el riesgo de vulnerabilidad y la limita a un periodo de uno o tres meses, no la prescribe expresamente de inicio de manera sistemática e indefinida, sino sólo para un escenario y plazo muy concretos. Sin embargo con su ambigüedad, el nuevo punto quinto del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha propiciado que en muchos juzgados el proceso se detenga sine die.
El legislador ha conseguido exactamente lo contrario de lo que se ha propuesto en el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019. En lugar de claridad, la reforma añade confusión, propiciando una suspensión sistemática por tiempo indefinido del procedimiento. En lugar de seguridad, la norma añade inquietud al arrendador al someterle a otra espera frente a un segundo órgano administrativo. A la vista del trance de seguir sin cobrar la renta a saber cuántos meses más de procedimiento, muchos propietarios dejarán de alquilar su principal activo a personas de ingresos inciertos. Y sólo a cambio de una renta más alta, habrá otros dispuestos a asumir este nuevo riesgo de mayores impagos. Y con menos viviendas disponibles, no tendrán dificultad para incrementarla. De manera que finalmente, en lugar de facilitar el acceso a una vivienda en alquiler a las personas necesitadas de protección, la nueva medida hará que les cueste más.
Mariano Arias Castellano
Departamento de derecho civil
