El pasado martes 1 de febrero se aprobó por el Consejo de ministros la primera Ley de vivienda de España que, pasará a las Cortes para su aprobación, la cual se ha solicitado que sea por tramitación de urgencia con la finalidad de que esté aprobada lo antes posible.
La aprobación de la Ley no ha estado exenta de polémica debido a que, con anterioridad de la misma, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) emitió un informe considerando la vivienda “una materia de titularidad autonómica» y que la norma entre otras cuestiones estaba invadiendo competencias de las Comunidades Autónomas.
Uno de los puntos más controvertidos de la nueva Ley de vivienda es la regulación del precio de los alquileres, ya que la nueva norma permite limitar el precio de las viviendas arrendadas en las zonas denominadas “tensionadas”.
Las «zonas tensionadas» son aquellas que durante los últimos años han experimentado un aumento sostenido de los alquileres, que ha supuesto que los hogares tengan una carga financiera.
Por tanto, se denomina así a aquellas áreas en las que el gasto medio del alquiler supera el 30% de los ingresos medios de los habitantes de la zona.
La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá del Estado, de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento del municipio donde se encuentre dicha zona.
Si una zona se declara como tensionada tendrá una duración mínima de tres años, prorrogable anualmente si subsistieran las circunstancias que motivaron tal declaración, para así evitar una subida indiscriminada de los precios de las viviendas de alquiler.
Esto crea un mecanismo, dotado de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que interviene en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las Administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar el déficit de oferta o corregir las carencias de esas zonas.
Como consecuencia de la declaración del área tensionada se activarán las siguientes medidas:
| Para las viviendas arrendadas | Se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. De este modo, los arrendatarios se aseguran de que se aplique a la renta únicamente el incremento del IPC durante un periodo más amplio. |
| En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya arrendadas | Se establece la limitación del alquiler en estas zonas a nuevos inquilinos, con carácter general, a la renta del contrato anterior (con el incremento del IPC correspondiente), permitiendo incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en el proyecto de ley. Como será el caso de los propietarios que firmen un contrato de arrendamiento de larga duración (al menos 10 años) o que efectúen mejoras en la vivienda que podrán librarse de la congelación de los precios en las zonas tensionadas y podrán incrementar el alquiler hasta en un 10%. |
| Cuando el propietario sea una persona jurídica con categoría de gran tenedor | Son aquellos propietarios que tengan más de 10 viviendas en su propiedad (excluyendo garajes y trasteros) o con una superficie construida de más de 1.500 m2, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. No obstante, se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación. |
- Para pequeños propietarios (con menos de 10 viviendas en su poder) se ofrece incentivos fiscales con el fin de motivar la bajada del precio de alquiler en sus viviendas. Dichos incentivos se realizarán mediante una mejora de la regulación del IRPF, a través de la modulación de la reducción del 50% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. No obstante, dicha reducción podrá llegar al 90%, si se firma un nuevo contrato en una zona tensionada, con una bajada de, al menos, un 5% sobre la renta del contrato anterior.
En conclusión, será en estas zonas tensionadas donde se establecerán los índices de referencia del precio del alquiler que grandes propietarios deberán respetar y favorecerá a pequeños propietarios que quieran optar a las ventajas fiscales.
Fdo. María Alacreu Carbonell
